*[임대차3요소] 1)거주[점유]. 2)확정일자. 3)주민등록 전입.     상담실: 서울시 주택임차 02-2133-1201~7 까지
  문의사항  *계약자(임차인,세입자) 본인퇴거후,  가족중 한사람 주민등록 전입입주 한경우 임대차 보호받을수있는가요?
  답변       *판례 에서는 가능하다.  *계약서에 계약자 변경(임차인,세입자)하는것이 제일좋음. 
제3조의4(「민법」에 따른 주택임대차등기의 효력 등)
① 「민법」 제621조에 따른 주택임대차등기의 효력에 관하여는 제3조의3제5항 및 제6항을 준용한다.
====임차인[소액우선변제]범위 http://www.iros.go.kr/pos1/jsp/les/PLESSrchMapJ.jsp 복사 사용  ===

                 ---임차인[소액우선변제   보증금 이하에서 변제받을수있는금액----

2016. 3. 31.~	서울특별시                                                                       1억원 이하=   3,400만원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)    8,000만원 이하=  2,700만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및                      6,000만원 이하= 2,000만원
	그 밖의 지역                                                                5,000만원 이하= 1,700만원

※ 1. 기준시점은 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정일자 기준임(대법원 2001다84824 판결 참조)

2. 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 함

3. 경매개시 결정의 등기 전에 대항요건(주택 인도 및 주민등록)을 갖추어야 하고, 배당요구의 종기까지 대항력을

유지해야 함

4. 주택가액(대지의 가액 포함)의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제 받음(주택임대차보호법 제8조)

===*가입비용* 전세보증 보험 =======

[서울보증보험 100%, 비용 년 0.232% ] http://www.서울보증보험.com

[대한주택보증보험 90% 비용 년 0.197% ] http://www.khug.or.kr

보증금액 x 보증료율 x 보증일수/365+365=24개월

보증료율 아파트 연 0.128% [ 0.197% ~ 0.232% ]

기 타 연 0.154% [ 0.232% ]

￦3억 아파트전세 1 년보험료가 ￦384.0000원[696,000원]이라고 계산“

*가입조건

주택의 1)인도와 2)전입신고를 마치고

견세계약서상 3)확정 일자를 갖출 것

*보증대상 주택 소유권에 대한 권리 침해가 없을 것

(경매신청，압류，가압류，가처분 및 가등기)

전입세대열람내역 확인 결과 타세대의 전입내역이

없을 것 (단독，다가구 제외)

<<전세권이 설정된 경우 이를 주택도시보증공사로

이전하거나 말소>>

*전세 계약 기간이 1년 이상일 것

*전세보증금 수도권 7억 이하，그 외 지역 5억 이하

*공인중개사가 확인한 전세계약

*선순위채권이 주택 가격의 60프로 이하일 것

*선순위채권과 전세보증금의 합이 주택 가격 이하일 것

*보증보험 전세금 보장보험    https://www.sgic.co.kr/chp/main.mvc 
5억원 넘는 집에 거주하는 세입자도 주인 동의없이 전세금 보장보험 가입

20일부터 5억 원을 초과하는 집에 거주하는 세입자도 집주인 동의를 받지 않고 ‘전세금 보장보험’에 가입할 수 있게 된다. 이 보험에 가입한 세입자는 살고 있는 집이 ‘깡통전세(매매가가 전세가보다 낮은 주택)’가 되더라도 전세금을 떼이지 않고 모두 돌려받을 수 있다. 금융위원회는 이 내용을 담은 ‘보험업법 시행령 개정안’이 국무회의를 통과해 20일부터 시행된다고 13일 밝혔다. 주요 내용을 문답으로 정리했다.
Q. 전세금 보장보험이 뭔가.
A. 세입자가 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못했을 때 금융기관이 받지 못한 전세금을 전액 보상해주는 보험 상품이다. 현재 집주인 동의 없이도 가입할 수 있는 주택도시보증공사(HUG)의 상품과 집주인 동의가 필요한 서울보증보험 상품 등 두 종류가 판매되고 있다.
Q. 앞으로는 서울보증보험에서도 집주인 동의를 받을 필요가 없어지나.
A. 그렇다. HUG 상품은 집주인 동의가 없어도 되지만 전세금이 5억 원(비수도권 4억 원) 이하인 경우만 가입할 수 있어 대상에 한계가 있었다. 또 보증금 반환 채권양도계약(세입자가 금융기관에 보증금을 반환받을 수 있는 권리를 넘기는 계약)을 반드시 해야 해 번거로웠다. 반면 서울보증보험 상품은 입 대상이 아파트는 주택 가격에 제한이 없고 기타 주택은 10억 원 이하로 넓다. 보증금 반환 채권양도계약도 필요 없다.
Q. 어떻게 가입하나.
A. 전세 계약 개시일부터 10개월 이내에 전세계약서 사본과 부동산등기부등본을 지참하면 된다. 전국 72개의 서울보증보험 영업지점과 가맹점으로 등록된 35곳의 부동산중개업소에서 가입할 수 있다.
Q. 보험료는 얼마인가.
A. 가입 대상이 아파트인 경우는 전세금의 연 0.192%, 기타 주택은 연 0.218%다. 예를 들어 전세금이 3억 원이면 보험료가 아파트는 연간 57만6000원, 기타 주택은 65만4000원이다. 할인을 받을 수도 있다. 서울보증보험과 보증금 반환 채권양도계약을 맺으면 보험료가 20% 할인된다. 이에 더해 전세금과 집주인이 집을 담보로 빌린 선순위 채권의 합이 시세 대비 60% 이하이면 보험료가 20%, 50% 이하면 30%를 깎아준다. 빚이 적은 전셋집에 살수록 보험료도 싸지는 셈이다.
Q. 서울보증보험의 전세금 보장보험 가입자 수는.
A. 1995년 처음 선보인 이 보험의 올해 4월 말 현재 가입 건수는 2만4775건, 금액으로는 4조6000억 원 규모다. 자세한 사항은 서울보증보험 홈페이지(www.sgic.co.kr)와 콜센터(1670-7000)에서 안내를 받을 수 있다.   강유현 기자 yhkang@donga.com