주택임대차신고 와 확정일자 설명 *(납세증명서(미납국세확인서,소유자

  https://blog.naver.com/rea-4989/223265743014 

*1)법원등기소, 구청, 동사무소 *방문접수 준비물: 임대차계약서, 신분증)

*2)온라인신청(인터넷) *준비물: 임대차계약서, 공인인증서)

※주택임대차신고30일내&확정일자,구청,동사무소(보증금6천만원,차임(월세30만원 초과)*변경,해제포함.

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp 확정일자받는곳: 법원등기소,구청,동사무소 가능

https://rtms.molit.go.kr/index.do 온라인신청가능: 국토부 부동산거래관리시스템~주택임대차신고

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp 온라인신청시(인터넷) 계약당사자만가능“공인인증서”필요

 계약 신고필증이 곧 확정일자이며, 확정일자는 등기소와 동사무소(주택 소재지)에서 받은 것만 인정된다.

 신고와 동시에 자동으로 확정일자를 부여 받고 대항력과 우선변제권을 갖추게 된다.

 이전계약과 임대료가 동일한 갱신계약은 신고 의무 대상에서 제외된다.

 전입할 경우에는 임대차신고 와 전입신고를 한번에 처리할 수 있다.(신고&접수일30일이내)

대상 지역으로는 서울을 포함한 수도권 (경기,인천) 전역과 광역시,세종시,제주시 및 도시지역이 포함됩니다.

대상 지역에서는 아파트,다세대,단독·다가구, 주거용 오피스텔 그리고 그 밖의 주거용으로 사용하는 건물이

대상입니다. https://blog.naver.com/rea-4989/223265743014

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세입자, 내년 2023년 4월부터 집주인 동의 없어도 체납 세금 확인 가능

전세 확정일자 받은 이후 세금 미납 발생하여 경매 – 공매 넘어가도 전세금 먼저 돌려준다

체납된 세금보다 보증금을 먼저 돌려받을 수 있다.

   ☛ 정부는 2022년12월23일 국세기본법 및 국세징수법 개정안이 국회 본회의를 통과했다

시행 시기는 2022년4월부터.

   ☛ 임대차 계약을 맺은 세입자는 임차인은 개시일 잔금일 전까지 미납 국세를 확인할 수 있다.

열람 기관 전국 세무서 에서 가능한다.

   ☛ 미납세금 범위내에서만 :집주인이 바뀌었을 경우, 새 집주인의 밀린 세금이 많더라도 이전 주인이 미납한 세금 범위 내에서만 보증금보다

우선 변제하도록 했다.

   현재는 집주인의 동의를 받아야만 세금 체납을 확인할 수 있어 실효성이 떨어진다는 지적이 많았는데, 이를 집주인 동의 없이도 가능하도록

하는 조치다.

                             --*임대차 3법 --

☞ 주택 임대차보호법/  보증금 보호설명/  주택임대차보호법 

☛ 상가 임대차보호법   *법률구조공단/   *대법원/ .상가건물 임대차보호법

계약갱신요구권과 전월세상한제 새 주택임대차보호법이 2020.07.31.일

국무회의 의결을 거쳐 이날부터 시행될 예정이다.

*질문)전세 계약 만료를 앞두고 이미 세입자와 5% 넘게 보증금을 올려 재계약하기로 구두 합의했다. 문제없나.
*답변)법 시행일로부터 계약 만료까지 1개월 이상 남았다면 종전 계약보다 임대료를 5% 초과해 올릴 수 없다.(법 시행 전에 구두 합의를 했거나 계약서를 썼더라도 마찬가지다. 계약서를 다시 쓰거나 5%보다 더 올린 임대료를 돌려줘야 한다)

*질문)법 시행 전에 집주인이 전세 만기를 석 달 앞두고 나가달라고 내용증명을 보냈다. 계약갱신요구권을 내밀어 버텨도 되나.
*답변)기존 전세계약에도 새 법이 적용되기 때문에 세입자가 계약 갱신을 요구하면 재계약을 할 수 있다.

*질문)구체적인 임대료 상한은 언제 마련되나.
*답변)임대료 상한은 지자체가 5% 이내에서 정하게 된다. 지자체별 임대료 상한 발표 예정

*질문)계약갱신 요구를 하지 않겠다고 계약서에 명시하면 2년 뒤 재계약을 안 해도 되나.
*답변)불가능하다. 세입자에게 불리한 예외조항은 법적으로 인정되지 않는다. 예컨대 기존에 세입자와 1년만 살겠다고 합의하고 계약서에 명시해도 나중에 2년을 채워 살겠다고 하면 내보낼 수 없는 것과 마찬가지다.”

*질문)계약갱신을 요구하자 집주인이 임대료를 5%까지 올리겠다고 했다.
인상분을 전세대출을 증액해 받으려고 하는데, 집주인이 동의 안 해주면 어떻게 하나.
*답변)안타깝지만 현재로선 뾰족한 방법은 없다. 전세대출 만기 연장 시에는 집주인 동의가 필요 없지만 대출금을 증액하려면 집주인 동의가 필요하다. 다만 주택금융공사의 보증을 낀 전세대출을 받았다면 대출금 증액 시에도 집주인 동의를 받지 않아도 된다.”

*질문)법 시행 이전에 기존 집주인이 집을 매도했다. 새로운 집주인이 직접 거주를 희망한다며 계약갱신요구를 거절할 수 있나.
*답변)가능하다. 다만, 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절 의사를 표시해야 한다. 계약만료가 2020년 12월 20일 이후인 경우에는 2개월 전까지 의사 표시를 해야 한다.”

*질문)본인이 아닌 가족이 살아도 집주인 실거주로 인정되나.
*답변)개정안은 (임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 실제 거주하는 경우’는 계약갱신을 거절할 수 있도록 했다. 집주인의 자녀와 부모가 대신 살아도 집주인이 실거주한 것으로 본다. 다만 배우자 홀로 전입신고 후 살면 집주인 실거주로 인정되지 않는다.

*질문)전세 보증금이 5억 원인데 반전세로 돌리고 싶다. 보증금을 1억 원만 받는다면 월세를 얼마나 받아야 하나.
*답변)집주인이 월세로 바꾸자고 세입자가 동의 필요
세입자가 동의할 경우 월세로 바꿀 수 있다 보증금과 월세 법에서 정한 (연 4%) 임대료 상한 5%까지 가능.

*질문)세입자에게 상당한 보상을 해주기로 합의하면 .
*답변)기준은 없다. 세입자가 집주인이 제안한 액수에 합의해주느냐에 따라 달렸다.”

*질문)집주인이 거주의무기간(2년) 내 다른 세입자를 들였는지 누가 어떻게 확인하나.
*답변)모든 손해배상은 청구하는 주체가 입증 한다. 법정손해배상청구제에 따라 손해배상을 청구할 만한 사실이 발생했다는 건 결국 피해자가 파악해야 한다.”

*질문)법 개정 이후 세입자가 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없나.
*답변)그렇지 않다. 세입자가 거주 중인 주택이라도 매도하는 데는 아무런 영향이 없다.
집주인이 바뀌더라도 기존 세입자는 계약갱신 요구를 할 수 있다.”

*질문)집주인과 임대 보증금 관련해 분쟁이 일어날 경우 조정 신청은 어디로 해야 하나.
*답변)대한법률구조공단의 주택임대차분쟁조정위원회(조정위원회)에 조정을 신청하면 된다.
한국토지주택공사(LH)나 한국감정원의 지사나 사무소에도 조정위원회가 추가로 설치된다.

한시적으로2020년 6월 30일까지 10년 이상 보유한 주택 양도하면--------------------------------------

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2019/12/1052367/

집 빨리 팔아라"                                                                                  세무사:박상민 010-4104-4179,  02-6232-1900

다주택자가 조정대상지역 내 오는2020년 6월 30일까지 10년 이상 보유한 주택을 양도하면 한시적으로 양도소득세 중과를 배제하고 장기보유특별공제를 적용받게 딘다. 정부가 다주택자에게 집을 처분할 퇴로를 열어주면서 잠겨있는 매물 확보에 나선 것으로 해석된다.

[이전에는 2주택자는 10%포인트,

3주택자는 20%포인트의 양도세가 중과되고, 장기보유특별공제 적용도 배제됐지만]

기획재정부는 소득세법·조세특례제한법 시행령 등 20개 후속 시행령 개정안을 입법 예고

◆ 2021년 이후조정대상지역 다주택자 양도세 시점 주택 수에 분양권을 포함하기로 했다.

◆ 일시적 2주택자의 기존 주택 처분 기한 1년으로 단축 (2년이었으나)

또한 정부는 실거래가 9억원 초과 주택을 보유한 1세대 1주택자가 장기보유특별공제를 받을 때 보유기간 외에도 거주기간 요건을 추가해 세제 혜택을 거주 기간별로 차등 적용.

*지금까지는 1주택자가 거주하지 않아도 3년 이상 보유하기만 하면 보유기간에 따라 장기보유특별공제를 적용했다. 공제율은 3년 이상부터 연 8%씩, 최대 80%까지였다.

*법 개정 후 내후2021년부터 장기보유특별공제에 거주기간2년 요건을 추가해 3년 이상부터 보유기간과 거주기간에 공제율을 각각 4%씩 적용하기로 했다.

*등록 임대주택 포함 거주 요건 2년이 추가 2019년12월17일부터.

*착한 임대인70% 세액공제[임대인소득1억 이하(과세표준W8800만원이하만]*이상은50%공제

  (고소득 건물주: 연 사업소득 1억원(과세표준8천800만원)초과 임대인은 현행 규정 50% 유지 하는 쪽으로 논의)

**재난지원금 12월29일 발표예정) *지급시기: 2021년1월1일부터 지급

*노래방 유흥주점 실내체육시설 집합금지업종 최대 300만원을 지원(헌팅포차 등, 노래방, 헬스장 추가 스키장 등 영업금지 업종)

*카페 식당 독서실 PC방 등 영업제한업종 최대 200만원을 지원 (공연장, 미용실, 마트, 학원, 독서실, 오락실 등 업종)

*일반 자영업자(소상공인) 최대 100만원을 지원

*프리랜서 특수고용노동자(고용취약계층) 최대 50만원을 지원 (방문·돌봄서비스, 택시기사, 포함)

*대출 금리: 소상공인 대출 금리와 한도 등 정책금융자금 요건을 완화하고, 전기요금과

고용·산업재해·국민연금 보험료 납부도 3개월 유예한다.

  https://www.gov.kr/search?srhQuery    민원24

지급 대상과 규모, 임대료 인하분 세액공제 규모 등 2020년12월29일 발표될 예정